Nieuws uit Castricum: lokale woningmarkt stagneert

Hallo en welkom bij editie 302 van de Nieuws uit Castricum-nieuwsbrief. Van harte welkom ook twee nieuwe abonnees. En veel dank aan de twee lezers die deze week vaste donateur geworden zijn!

In deze nieuwsbrief lees je drie verhalen waar veel werk in zit. Dinsdagochtend zat ik met Mark Bonne van Hopman Makelaars voor een analyse van de lokale woningmarkt, die ik elk kwartaal met veel plezier schrijf om woningkopers en -verkopers te informeren over trends. Dinsdagmiddag had ik een interview met wethouder Roel Beems (financiën) over de begroting van de gemeente, wat flink wat inlezen vraagt. Ook interessant natuurlijk, want waar gaat die 110 miljoen euro van de gemeente volgend jaar naartoe? Tot slot heb ik een exclusief verhaal voor je over hoe starters een lening via de gemeente gebruiken om hun eerste woning te kopen. En natuurlijk het nodige korte nieuws, met dank aan de vele tipgevers die mij wekelijks e-mailen.

Elke week een journalistieke nieuwsbrief maken kost veel tijd, en ik weiger advertenties omdat ik volledig onafhankelijk wil werken. Betalende donateurs van deze e-mail houden mij aan het werk. Als je mijn werk ook belangrijk vindt, steun je mij door ook vaste donateur te worden.

In deze e-mail lees je:

• hoe de lokale woningmarkt verandert, en waar woningkopers - en verkopers rekening mee kunnen houden;
• wat mij opvalt aan de gemeentebegroting van 2027 na een interview met wethouder Roel Beems (financiën);
• dat starters via de gemeente 30.000 euro lenen om hun eerste woning te kopen;
• veel kort nieuws!

Wil je mijn nieuwsbrief op vaste basis steunen? Word donateur vanaf 2,50 euro per maand en laat het bedrag automatisch maandelijks afschrijven. Opzeggen kan op ieder moment. Bedankt voor je overweging. Hartelijke groeten Rens Blom

Word vaste donateur

Castricumse woningmarkt stagneert: kopers denken vanwege ruimer aanbod en hogere hypotheekrente langer na over hun bod

Na een sterke kwartaalafsluiting in september vertoont de woningmarkt in Castricum duidelijke tekenen van verandering. Dat blijkt uit een analyse van de lokale woningmarkt over het derde kwartaal van 2026, die ik samen met Mark Bonne van Hopman Makelaars heb uitgevoerd. Hoewel de officiële kwartaalcijfers van branchevereniging NVM op papier nog een rooskleurig beeld laten zien, geeft Bonne aan dat de markt in de praktijk licht stagneert. Kopers krijgen meer keuze uit woningen en denken door de gestegen hypotheekrente langer na voordat ze een bod uitbrengen. Verkopers moeten er daarom rekening mee houden dat woningen langer te koop staan.

In het derde kwartaal van 2026 werden er in Castricum in totaal 119 woningen verkocht. De gemiddelde looptijd kwam uit op 27 dagen, wat slechts één dag langer is dan in het tweede kwartaal (26 dagen). Volgens Bonne geven deze cijfers echter een vertekend beeld van het huidige marktgevoel: de cijfers lopen achter op de actuele situatie.

De belangrijkste aanjager van deze verandering is de stijging van de hypotheekrente. Waar kopers een paar maanden geleden nog een rente van ongeveer 3,5 procent konden vastzetten, ligt de rente met NHG inmiddels rond de 4,1 procent. Leen je honderdduizenden euro’s om een woning te kopen, dan merk je die hogere rente aan gestegen maandlasten. Kopers nemen daardoor meer tijd om hun financiële mogelijkheden te laten doorrekenen voordat ze een bod uitbrengen. Doordat het aanbod van woningen in alle prijssegmenten toeneemt, ervaren zij bovendien minder druk om overhaast te bieden. ‘Dat is goed voor kopers en ook gezonder voor de verkoopmarkt, maar natuurlijk wat minder leuk voor verkopers. Maar woningen in Castricum worden nog steeds erg snel verkocht’, stelt Bonne.

Instapklaar blijft in trek, kluswoning niet

Ten opzichte van voorgaande kwartalen lijkt de oververhitting op de woningmarkt dus af te nemen, maar sommige zaken veranderen niet. Instapklare woningen die aantrekkelijk zijn voor tweeverdieners, verkopen volgens de makelaar nog steeds razendsnel. ‘Deze woningen trekken binnen een week gerust 10 tot 15 kijkers en worden regelmatig via een inschrijving boven de vraagprijs verkocht.’

Wat ook niet verandert: de beperkte interesse in kluswoningen. Bonne: ‘Woningen waar veel aan moet gebeuren, staan doorgaans langer te koop dan woningen waar je snel in kunt. Die trend zien we al ruim een jaar.’ Nieuwer is de toegenomen voorzichtigheid onder senioren die willen verhuizen naar een appartement met lift, maar langer nadenken omdat zij eerst hun huidige woning moeten verkopen. De looptijd van woningen die senioren op de markt brengen, is nu wat langer dan eerder dit jaar.

De prijzen van woningen laten ook een kleine verschuiving zien. In het derde kwartaal daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs bij tussenwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen licht, terwijl hoekwoningen en appartementen juist een stijging lieten zien. Bonne benadrukt wel dat Castricum een kleine markt is (per kwartaal circa twintig verkopen per woningtype), waardoor een paar verkochte woningen met opvallende prijzen de cijfers snel kunnen beïnvloeden.

Meer ruimte voor onderhandeling

De extreme hectiek verdwijnt in ieder geval wat van de markt, durft Bonne wel te zeggen. Waar overbieden voorheen de norm was, ontstaat er bij redelijk wat typen woningen nu weer ruimte om onder de vraagprijs te bieden (‘nee heb je, ja kun je krijgen’).

Voor veel verkopers betekent dit dat zij hun verwachtingen moeten bijstellen. Snel verkopen binnen een week? Dat is alleen nog weggelegd voor een kleine selectie woningen. Een looptijd van een paar weken is nu gebruikelijker. Verkopers die al een andere woning hebben aangekocht, kiezen daarom steeds vaker voor zekerheid boven de (gedroomde) hoofdprijs. Ze nemen regelmatig genoegen met 5.000 tot 10.000 euro minder als een koper direct zekerheid biedt (een bod zonder financieel voorbehoud), om het risico op lange dubbele maandlasten te vermijden.

College heeft goed gevoel over de 2027-begroting: dit valt mij als journalist op

Het nieuwe college heeft zijn eerste begroting aangeleverd bij de gemeenteraad. Volgend jaar beheert de gemeente ongeveer 110 miljoen euro. Een astronomisch bedrag, dus goed dat wethouder Roel Beems (financiën) begin deze week een uur vrijmaakte om met mij en andere media in gesprek te gaan over de keuzes en uitdagingen van de gemeente.

'Ik zit er wel relaxt bij', trapt Beems de sessie af. Dat gevoel komt deels door vers nieuws uit Den Haag: de zogeheten Septembercirculaire levert Castricum voor 2027 een meevaller op van ruim een half miljoen euro. Hierdoor stijgt het verwachte overschot voor komend jaar van een magere 42.000 euro naar ruim 500.000 euro. Ook voor de drie daaropvolgende jaren stroomt er jaarlijks ongeveer een miljoen euro extra vanuit het Rijk binnen.

Sluitend of in de min?

Ondanks de claim van de wethouder dat de begroting 'structureel sluitend' is, roept de begroting zelf vragen op. In de stukken wordt immers gesproken over een structureel tekort, en ook de meerjarenraming toont na een update minnen: zo'n 800.000 euro in 2028 en bijna 1,9 miljoen euro in 2029. Hoe kan dat?

Volgens Beems is dit een kwestie van definities: volgens de toezichtcriteria van de provincie - die kijkt naar hoe tekorten in latere jaren worden opgevangen door indexaties en compensaties - is de begroting wél sluitend. 'Castricum heeft gewoon grip op de zaak', benadrukt de wethouder in het persgesprek.

Volgend jaar trekt de gemeente eenmalig tonnen uit voor investeringen in scholen (743.000 euro), de huisvesting en begeleiding van nieuwkomers zoals statushouders (550.000 euro) en het renoveren van bedrijventerrein de Castricummerwerf (200.000 euro). Goed om te weten is dat de meeste plannen van de coalitie van VVD, Lokaal Vitaal en D66 nog níet in de meerjarenbegrotingen verwerkt zijn. Die plannen hebben financiële impact, maar details zijn nog niet bekend.

OZB stijgt, maar hoe hard?

Op de vraag wat inwoners concreet gaat merken van de financiële plannen, blijft het antwoord ook nog wat vaag. Wel is duidelijk dat de onroerendezaakbelasting (OZB) de komende drie tot vier jaar stijgt naar het 'regionaal gemiddelde' van omliggende gemeenten (zoals Alkmaar, Dijk en Waard en de andere BUCH-gemeenten). Die afspraak hebben VVD, Lokaal Vitaal en D66 in het coalitieakkoord gemaakt. De gemeente kan desgevraagd nog niet vertellen hoe hard de OZB in 2027 stijgt omdat ambtenaren zich hier in november over buigen.

Dit jaar is de OZB-aanslag voor een woning in Castricum 0,07586 procent van de WOZ-waarde van de woning. Ter vergelijking: in Uitgeest is dit 0,11835 procent, in Heiloo betaal je 0,08762 procent en in Bergen 0,08898 procent. Bij een WOZ-waarde van 500.000 euro betaal je in Castricum dan 380 euro OZB en in de andere gemeenten tussen de 438 en 591 euro. Castricum is op dit vlak dus goedkoop, en dat verschil wordt de komende jaren kleiner.

Het extra belastinggeld dat de komende jaren via onder meer de hogere OZB binnenkomt, verdwijnt in principe op de grote hoop. Het is dus niet zo dat de gemeente met de OZB-stijging een specifiek project gaat financieren, antwoordt Beems op mijn vraag. Hij zegt dat de gemeente de inkomsten indirect wel laat terugvloeien in de dorpskernen, onder andere door te investeren in het behoud en verbeteren van voorzieningen. Een taak die moeilijker was geweest zonder extra OZB-inkomsten.

Volle spaarpot, toch leent de gemeente miljoenen

Ook het aanstippen waard: de gemeentelijke spaarpot. Daar zit 34,5 miljoen euro in. Veel geld, zeker omdat de gemeente zelf rekent met 3,7 miljoen euro aan risico's. De buffer is dus negen keer zo groot als nodig. Beems is er maar wat trots op. maar waarom staat er voor volgend jaar dan een nieuwe lening van bijna 20 miljoen euro op de planning? Beems legt uit dat dit puur een boekhoudkundige en liquiditeitskwestie is. 'Door de regels rond schatkistbankieren liggen die miljoenen niet als contant geld in een kluis op het gemeentehuis.' Om aan de maandelijkse verplichtingen te voldoen en grote investeringen te doen, zijn langlopende leningen volgens hem noodzakelijk.

Concreet zal de netto schuldquote van de gemeente Castricum stijgen van 26 procent dit jaar naar 49 procent in 2030. De gemeente maakt zich hier geen zorgen om en verwijst naar een signaleringswaarde van 90 procent.

Hoewel het college de financiën onder controle noemt, blijft de gemeente kwetsbaar voor keuzes vanuit het Rijk. Castricum ontvangt circa 7 miljoen euro aan specifieke uitkeringen (SPUK-gelden) voor onder meer klimaatdoelen en zorgtaken. De onzekerheid over het voortbestaan van deze tijdelijke rijksbijdragen maakt het opstellen van langjarig beleid lastig, stelt Beems. Hij roept het Rijk dan ook op om op te houden met 'incidentele potjes' en te zorgen voor structurele dekking.

De gemeenteraad debatteert op 5 november over de begroting en neemt op 12 november een besluit.

Exclusief: starters lenen via gemeente de maximale 30.000 euro om hun eerste huis te kopen

Een in aanmerking komende starter op de woningmarkt kan via de gemeente maximaal 30.000 euro lenen om zijn of haar eerste woning in Castricum te kopen. Minder lenen kan ook, maar doen starters dit jaar niet, blijkt uit vragen die ik aan de gemeente gesteld heb.

Ik heb de gemeente gevraagd hoeveel startersleningen er dit jaar verstrekt konden worden, hoeveel er verstrekt zijn en welke bedragen er aangevraagd zijn. Toen de gemeente het startersfonds op 1 april heropende - eerder was de pot leeg - zat er genoeg geld in de pot om maximaal acht starters 30.000 euro te lenen. Lagere bedragen aanvragen kan ook. Dat doen starters echter niet. Er zijn sinds april vier leningen verstrekt van 30.000 euro en er lopen nog vier reserveringen, ook voor 30.000 euro per aanvraag.

De gemeente kan dit jaar dus acht starters helpen, maar nummer negen lijkt pech te hebben. Ook als hij of zij 'slechts' 5.000 euro wil lenen via de gemeente. Als de pot leeg is, is het wachten tot er weer genoeg in zit. De pot vult zich omdat starters aflossen op hun lening. Verkopen zij hun woning, dan krijgt de gemeente het resterende leningdeel in één keer terug.

Een starterslening aanvragen via de gemeente is aantrekkelijk als de bank je (net) niet voldoende hypotheek wil verstrekken en/of je spaargeld tekort komt om een eerste woning te kopen. De starterslening is de eerste drie jaar namelijk renteloos en aflossingsvrij. Pas na drie jaar ga je rente en aflossing betalen. Vervroegd aflossen kan altijd en is boetevrij. Ik vind het daarom niet vreemd dat starters die een aanvraag doen, voor de maximale 30.000 euro gaan.

In 2026 mag een starterswoning maximaal 470.000 euro kosten. Per 1 januari stijgt die aankoopgrens naar 500.000 euro. De starterslening blijft begrensd op 30.000 euro. Voorstanders van de starterslening zeggen dat de gemeente jongeren helpt die anders nét niet zouden slagen op de woningmarkt. Critici vinden het oneerlijk dat de gemeente jaarlijks slechts een handvol jongeren kan helpen en stellen dat de starterslening bijdraagt aan stijgende prijzen van starterswoningen.

Ik ben benieuwd wat jij vindt van de starterslening. Laat het vooral weten door te antwoorden op deze e-mail. Alleen ik krijg je reactie te zien.

Kort nieuws:

• Komende vrijdag, 30 oktober, organiseert een groepje Castricummers een evenement ten behoeve van Oekraïne. Men heeft zelf 40 liter bier gebrouwen en zet dat vanaf 16:00 uur op de tap bij koffie- en wijnbar Buna, aan de Dorpsstraat. Je bepaalt zelf wat je voor een biertje betaalt. De volledige opbrengst gaat naar Stichting Protect Ukraine, een Nederlandse stichting met ANBI-status die allerlei spullen behalve wapens en munitie koopt voor het Oekraïense leger.
• De gemeenteraad heeft donderdagavond weer eens gedebatteerd over het nieuwe zwembad op Noord-End, waar de coalitie van Lokaal Vitaal, VVD en D66 meteen sporthallen bij wil bouwen. Kan het college van burgemeester en wethouders gescheiden financiële berekeningen overleggen van het zwembad en de sporthallen, wilden oppositiepartijen waaronder De VrijeLijst weten. Ze dienden daar een motie voor in, die het niet gehaald heeft. Het college gaf vooraf al aan dat bij een integraal project geen gescheiden rekeningen mogelijk zijn. De VrijeLijst toont zich wel tevreden met de toezegging van de wethouder dat er begin 2027 belangrijke sportdocumentatie naar de gemeenteraad gestuurd wordt, ruim voordat de raad moet besluiten over het wel of niet bouwen van een zwembad met sporthallen. Oppositiepartijen vinden dat belangrijk omdat ze vrezen dat het nieuwbouwproject dusdanig duur wordt, dat de gemeente daarna minder kan investeren in sportaccommodaties in andere dorpskernen. Het college noemt die zorg onterecht en wil dat via de documentatie aantonen. Verantwoordelijk wethouder Roel Beems vertelde mij dinsdag dat hij verwacht dat het nieuwe zwembad in de loop van 2029 kan openen.
• Vereniging Castricum Veilig (VCV) heeft bezwaar bij de gemeente aangetekend tegen het verkeersbesluit rondom LVO-maatregelen bij de Stationsweg en Beverwijkerstraatweg. Het bezwaarschrift van maar liefst twaalf pagina's legt uit waarom de vereniging tegen geplande verkeersmaatregelen van de gemeente is. Volgens VCV zijn die maatregelen onverstandig en sorteert de gemeente met deze maatregelen voor op het invoeren van eenrichtingsverkeer op de Dorpstraat - waar VCV al helemaal op tegen is. De gemeente moet een besluit op het bezwaarschrift nemen.
• In november gaat de Zeeweg (N513) op de schop. Aannemer BAM vernieuwt in opdracht van de provincie Noord-Holland het asfalt op de weg tussen de rotonde Bakkum en het strand. De weg is daarom veel werkdagen in beide richtingen afgesloten, om donderdagavond tot en met zondagavond wél open te gaan voor auto's. Apart aan dit verhaal is dat de provincie het plan had om het fietspad volledig af te sluiten voor fietsers, om auto's via het fietspad te laten rijden. Na protest van de Fietsersbond ziet de provincie af van dit plan. Alex van der Leest van de Fietsersbond meldt desgevraagd: 'Na ons protest blijven ook fietsers welkom op het fietspad, waarbij verkeersregelaars voor de veiligheid gaan zorgen.' Hij zegt dat de Fietsersbond niet vooraf geïnformeerd is over de werkzaamheden aan de Zeeweg en is verontwaardigd over de gang van zaken. 'Kennelijk heeft fietsveiligheid weinig prioriteit bij de provincie.'
• Rijkswaterstaat heeft afgelopen week voor de tweede keer in twee weken staalonderzoek uitgevoerd bij het A9-viaduct in Uitgeest. Dit viaduct haalde twee weken geleden het nieuws omdat uit onderzoek van Follow the Money blijkt dat de laatste inspectie uit 2021 dateerde. Dat kan een risico zijn, want volgens Follow the Money gebruikt het viaduct een oud type staal dat 'zomaar' kan knappen. Het viaduct kan daarom 'zonder waarschuwing instorten', was de boodschap. Omdat de staalmonsters in Duitsland geanalyseerd moeten worden, verwacht Rijkswaterstaat begin 2027 duidelijkheid over de staat van het viaduct. Het onderzoek van twee weken geleden hint in ieder geval niet op een onveilige situatie, klonk het toen.

Tot volgende week

Dank weer voor je aandacht, hopelijk ben je weer helemaal op de hoogte van het échte lokale nieuws. Ik maak deze nieuwsbrieven al 302 weken helemaal gratis, met als doel zoveel mogelijk Castricummers en andere geïnteresseerden geheel onafhankelijk te informeren. Als je vindt dat ik belangrijk werk doe, kun je mij steunen door een donatie via Tikkie over te maken of door om mijn bankrekeningnummer te vragen. Je helpt mij uiteraard ook door deze nieuwsbrief door te sturen naar bekenden die er wellicht interesse in hebben. Heb je vragen, dan kun je simpelweg even antwoorden op deze e-mail.

Ik wens je een mooie week,
groeten Rens